在日常的土地增值稅清算工作中,，我們往往會注意土地成本,、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用列支等大的問題,，卻對代收費(fèi)用,、拆遷補(bǔ)償安置土地增值稅計(jì)算等小的問題不夠重視,，往往導(dǎo)致在土地增值稅清算工作中出現(xiàn)紕漏。筆者以為,，在土地增值稅清算中,，不要抓大放小，小問題也要算清楚,。

代收費(fèi)用是否可作為加計(jì)20%的扣除基數(shù)

《財政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第六條規(guī)定，對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時,，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù),；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,，在計(jì)算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定,，審核代收費(fèi)用時,，對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，需要審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價并向購買方一并收??；如果當(dāng)作代收費(fèi)用計(jì)入房價時，還要審核是否將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形,。

從上述兩個文件來看,，代收費(fèi)用不論是否記入房價向業(yè)主收回，在土地增值稅清算時都不能作為開發(fā)成本加計(jì)20%的扣除基數(shù),。這一點(diǎn)在國稅發(fā)〔2009〕91號文件中更加明確,，代收費(fèi)用無論是否獲取收入，其發(fā)生額都不能作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù),。即代收費(fèi)用不能記入開發(fā)成本,，也不能加計(jì)扣除。

如何正確理解房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的標(biāo)準(zhǔn)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）中,，對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題是這樣規(guī)定的：（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,。全部使用自有資金，沒有利息支出的,，按照以上方法扣除,。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的,，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法,。（四）土地增值稅清算時,，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除,。