土地增值稅屬于地方稅，開征該稅種的原本用意在于調(diào)節(jié)土地增值收益,，開征的背景是上世紀(jì)90年代初沿海地區(qū)瘋狂的“炒地”行為,。但目前看，地方政府看重土地,，除了土地出讓后對增值收益征稅外,，更重視的是以土地出讓帶動的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，這樣的經(jīng)濟體量(GDP政績)和相應(yīng)的營業(yè)稅稅基(地方稅收的“大頭”)是土地增值稅所無法比擬的,，這就是為何地方政府犧牲土地收益來招商引資的原因,，甚至在有的情況下連土地增值稅都會減免。據(jù)《財經(jīng)》雜志報道,，號稱地產(chǎn)界“勞斯萊斯”的星河灣在2009年進入鄂爾多斯后,，擬規(guī)劃建設(shè)該市有史以來最大的房地產(chǎn)項目，規(guī)劃面積11820畝,，規(guī)劃人口5.6萬人,。為了綁定星河灣對于鄂爾多斯市的長期投資，根據(jù)星河灣方面與鄂爾多斯市政府簽訂的投資協(xié)議,，當(dāng)?shù)爻吮ＷC星河灣項目用地不少于1萬畝,，建設(shè)用地不少于5000畝外，更承諾,，如果星河灣方面不轉(zhuǎn)讓該處土地,，將免除相關(guān)的土地增值稅,。
　　可以說，與地方政府嚴(yán)格清算房地產(chǎn)項目所獲得的土地增值稅額相比,，開發(fā)商前期投入和后續(xù)項目建設(shè)對于項目所在地整體地價升值的貢獻,、區(qū)域整體開發(fā)品質(zhì)的提升、區(qū)域后續(xù)開發(fā)所需基礎(chǔ)設(shè)施條件的完善,，甚至是城市面貌的改善等等,，都具有長遠的意義，對于地方政府固定資產(chǎn)投資,、經(jīng)濟總量,、稅收收入、GDP政績等具有持續(xù)的貢獻,。這是短期的,、數(shù)得見的土地增值稅所無法比擬的。即使是算經(jīng)濟賬,，二者也不在一個數(shù)量級上,，這就是為何國內(nèi)知名的大型開發(fā)商受到各地方政府待見的主要原因。
　　因此,，土地增值稅在我國不具備嚴(yán)格征收的基礎(chǔ),，2007年以來的7年，之所以我國土地增值稅年均增幅達到47.7%,，很大程度上是房地產(chǎn)市場規(guī)模的擴張,，而并非地方稅務(wù)征管部門嚴(yán)格征管的結(jié)果。2008-2012年,，房地產(chǎn)上市公司年均土地增值稅稅率僅為5.7%,，這不僅與30%-60%的稅率累進設(shè)置相差甚遠，而且與2003年以來地價水平年均上漲23%(根據(jù)REICO統(tǒng)計)的現(xiàn)實也不相符,。
　　土地增值稅征收不力不在稅制設(shè)計復(fù)雜,，盡管增值稅和所得稅都存在避稅空間、跨期的問題,，但實施多極累進是國際慣例,，不能成為簡化稅種的依據(jù);對房地產(chǎn)行業(yè)實施“先預(yù)征-后清算”的征收模式，符合房地產(chǎn)項目超長開發(fā)周期的特征,。在我國,，這一周期更長，更需要這樣的征收模式,，而且也符合根據(jù)收支實現(xiàn)制來調(diào)整實際納稅額的原則,。我國之所以在關(guān)鍵的“清算”環(huán)節(jié)流于形式，并不在于會計核算本身，而在于“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況確實復(fù)雜”,，前述國稅總局財產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人所言的“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜”可能道出了其中的緣由,。