土地增值稅暫行條例規(guī)定,，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,，為土地增值稅的納稅義務(wù)人,。近幾年來，國家稅務(wù)總局,、各省市稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅稅收政策逐步予以明確和規(guī)范,。特別是《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號），對這一問題區(qū)分不同情形作了明確,。筆者經(jīng)過梳理,，確認房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的以下幾種主要情形，應(yīng)當申報繳納土地增值稅,。

1.房地產(chǎn)銷售應(yīng)繳土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入,，包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及附著物的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看,，包括貨幣收入,、實物收入和其他收入。企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn),。

2.轉(zhuǎn)讓在建工程繳納土地增值稅,。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目。根據(jù)規(guī)定,，納稅人轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā),，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收土地增值稅,，轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目,，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收土地增值稅。

3.視同銷售繳納土地增值稅,。根據(jù)規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確認：第一,，按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；第二,，由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

4.售后回租繳納土地增值稅,。單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時間,其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益。對以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益確認為轉(zhuǎn)讓收入,，依法計征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價款以外的有關(guān)經(jīng)濟收益無法確認的,，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價格是否明顯偏低,。對轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當理由的，應(yīng)采用評估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入,，依法計征土地增值稅,。

5.公共設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房,、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所,、變電站,、熱力站、水廠,、文體場館,、學(xué)校、幼兒園,、托兒所,、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,，按以下原則處理：1,，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本,、費用可以扣除,；2，建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,，其成本、費用可以扣除,；3,，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入,，并準予扣除成本,、費用。