20.以在建工程作為抵押向銀行貸款,，在建工程尚未建造完畢以什么依據(jù)銀行辦理抵押?在向交易中心辦理抵押登記的過程中應注意什么?
　　答：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押定義為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn),，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為,。
　　一般應提交資料包括：申請表、土地使用權證,、建設用地規(guī)劃許可證,、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證,、用地紅線圖,、貸款合同、抵押合同,、房地產(chǎn)評估報告書,、抵押雙方法人資格證明、法定代表人身份證,、工程投資總額及已投入額的證明材料,、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料、法人授權委托書及代理人身份證,。
　　辦理在建工程抵押應注意事項：
　　A.在建工程須其占用范圍內(nèi)的土地使用權一并抵押,。
　　B.在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押,。
　　C.在建工程抵押原則上不能為第三方貸款作擔保,，因此應以本公司名義辦理。
　　D.以商品房項目在建工程設定抵押的,，抵押價值應扣除用于拆遷安置,、公用設施和已預售部分。同一本土地使用權證,、建設工程規(guī)劃許可證中僅部分在建工程辦理了商品房預售許可證的,，經(jīng)抵押權人出具同意函后，方可對未辦理預售許可證部分土地使用權和已完工部分共同設定抵押,。

　　21.為項目貸款發(fā)生的測繪費放在開發(fā)成本中資本化財務費用中準確嗎?
　　答：應該計入開發(fā)間接費,。

　　22.售樓處設在小區(qū)的會所，發(fā)生的售樓處裝修費用是作為銷售費用處理還是記入會所的建造成本?
　　答：如果該裝修費用金額較大,，且裝修中考慮了以后會所經(jīng)營或使用的需要,，售樓結束后，該會所即可直接投入使用,，不對原裝修作大規(guī)模調(diào)整,，應該計入建造成本。如售樓處僅是臨時裝修或布置，可以計入銷售費用,。本題歡迎有識之士討論。

　　23.哪些費用可入銷售費用?
　　答：房地產(chǎn)公司銷售費用一般包括銷售前期費,、銷售推廣費,、合同交易費等、銷售代理費和其他費用,。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用也計入銷售費用,。
　　銷售前期費：核算與銷售相關的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用(包括硬裝飾和軟裝飾),、售樓處建造與裝飾和其他,。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處,，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用,，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的,，其建造費用在開發(fā)成本中反映,，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費用,。其他為和房屋銷售相關的一些其他前期費用,，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護費等,。