土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅,，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅;土地增值稅既對轉讓土地使用權課稅,，也對轉讓地上建筑物和其他附著物的產權征稅。如何判斷房地產是否征收土地增值稅,，主要看是否同時符合三個條件：一是土地是否國有,，非國有土地轉讓不屬于土地增值稅征收范圍;二是是否發(fā)生權屬轉移;三是是否有收入。盡管土地增值稅稅收政策不斷收緊,，但是仍有不少免征,、不征土地增值稅優(yōu)惠政策可以利用。筆者對土地增值稅適用政策進行歸納及分析,，總結和梳理出房地產不征,、免征土地增值稅的十二種情形，供房企納稅人參考和借鑒,。
　　合作建房按比例分房自用暫免征收土地增值稅
　　財政部,、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號，以下簡稱財稅字[1995]048號)規(guī)定，對于一方出地,，一方出資金,，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的,，暫免繳土地增值稅,。建成后轉讓的，應繳納土地增值稅,。
　　開發(fā)產品直營自用不征土地增值稅
　　國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號)第十九條明確,，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移,，不征收土地增值稅,，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用,。
　　符合條件的房地產贈與行為不征土地增值稅
　　《土地增值稅暫行條例實施細則》明確,，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入,，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為,。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為,。因此,，房地產贈與行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不征土地增值稅,。但這一贈與行為需滿足一定條件,。財稅字[1995]048號第四條明確，《土地增值稅暫行條例實施細則》所稱的“贈與”是指如下情況：(一)房產所有人,、土地使用權所有人將房屋產權,、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。(二)房產所有人,、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體,、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育,、民政和其他社會福利,、公益事業(yè)的。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會,、希望工程基金會,、宋慶齡基金會、減災委員會,、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會,、老區(qū)促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織,。
　　企業(yè)分立不征土地增值稅
　　土地增值稅是對企業(yè)轉讓土地及地上建筑及附著物時所實現(xiàn)的增值額進行征稅。企業(yè)分立過程中,，對房產,、土地的分割，被分立公司分立時未取得相應的收入和其他經濟利益,，也沒有實現(xiàn)土地轉讓增值額,。因此，企業(yè)分立對房產,、土地的分割不是土地增值稅的征稅范圍,，無須繳納土地增值稅。