顯然，采用方案二先分立后被兼并方式，乙房地產(chǎn)公司可節(jié)省土地增部690萬(wàn)元,，不考慮其他因素,，應(yīng)采用方案二。

　　二,、適當(dāng)加大建造成本法進(jìn)行籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)為了提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力，在市場(chǎng)可以接受的范圍內(nèi)，采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入,，改善住房周邊環(huán)境,，提高裝修檔次等手段，增加房屋賣(mài)點(diǎn),，提高開(kāi)發(fā)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力,。投入的成本可以通過(guò)提高售價(jià)得到補(bǔ)償，企業(yè)加大了建造成本就等于加大了可扣除項(xiàng)目金額,，可扣除項(xiàng)目金額的增幅為建造成本增幅的1,。3倍，這樣就拉動(dòng)了增值率的降低,，少繳或免繳土地增值稅,。

　　例3：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司正在開(kāi)發(fā)麗景小區(qū)，為此項(xiàng)目支付土地出讓金1500萬(wàn)元,，開(kāi)發(fā)成本3200萬(wàn)元,，含借款利息200萬(wàn)元，可售面積30000平方米?，F(xiàn)在正在討論銷(xiāo)售策略,，如果銷(xiāo)售毛坯房，每平方米售價(jià)3200元,，銷(xiāo)售收入總額為9600萬(wàn)元,，營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%,，教育費(fèi)附加3%,，計(jì)算應(yīng)繳納多少土地增值稅？并請(qǐng)幫助進(jìn)行納稅籌劃,。

　　方案一：銷(xiāo)售毛坯房應(yīng)繳納土地增值稅,。

　　不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬(wàn)元）。

　　扣除項(xiàng)目金額＝4500×130%＋9600×5,。5%＝5850＋528＝6378（萬(wàn)元）,。

　　增值額＝9600－6378＝3222（萬(wàn)元）。

　　增值率＝3222÷6378＝50,。52%,。適用稅率40%，速算扣除率為5%,。

　　應(yīng)繳土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288,。8－318。9＝969,。9（萬(wàn)元）,。

　　方案一：改賣(mài)毛坯房為賣(mài)裝修房，對(duì)房屋進(jìn)行裝修,，預(yù)計(jì)裝修費(fèi)用1200萬(wàn)元,，裝修之后,，每平方米售價(jià)為3700元，銷(xiāo)售收入總額11100萬(wàn)元,，無(wú)其他變動(dòng)因素,。

　　不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＝5700（萬(wàn)元）。

　　扣除項(xiàng)目金額＝5700×130%＋11100×5,。5%＝7410＋610,。5＝8220。5（萬(wàn)元）,。

　　增值額＝11100－8220,。5＝3079。5（萬(wàn)元）,。

　　增值率＝3079,。5÷8221。5＝38,。40%,。適用稅率30%，速算扣除率為0,。

　　應(yīng)繳土地增值稅＝3079,。5×30%－0＝923。85（萬(wàn)元）,。

　　方案2與方案1的差額＝969,。9－923。85＝46,。05（萬(wàn)元）,。

　　可見(jiàn),，提高房產(chǎn)售價(jià),，適度加大建造成本，使增加的建造成本得到補(bǔ)償,，可以降低土地增值稅的增值率,，如果是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可以免繳土地增值稅,；如果是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,，可以降低增值額、降低增值率,，使得土地增值稅適用于較抵稅率,，少繳土地增值稅。

來(lái)源：稅務(wù)師事務(wù)所