(二)房產(chǎn)計(jì)稅原值的計(jì)算

　　財(cái)稅[2010]121號(hào)文件規(guī)定：“宗地容積率(注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率)低于0.5的,，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià),。”《江蘇省財(cái)政廳江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)的通知》(蘇財(cái)稅[2011]3號(hào))進(jìn)一步明確：“對(duì)宗地容積率低于0.5的，其計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)按以下公式計(jì)算：計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià),。通地劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為零,。”

　　根據(jù)上述規(guī)定，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)應(yīng)當(dāng)區(qū)分以下兩種情形確定：第一,，宗地容積率大于等于0.5的,，地價(jià)應(yīng)當(dāng)全部分?jǐn)傆?jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值；第二,，宗地容積率低于0.5的,，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算占地面積和地價(jià)并分?jǐn)傆?jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值。

　　例1：A公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用(指平整土地等活動(dòng)發(fā)生的成本費(fèi)用,，不包括房屋建造成本,，下同)總額為600萬(wàn)元，2010年底房屋總建筑面積為1000平米,。(假設(shè)不考慮其他影響因素,，下同。)

　　容積率＝1000÷10000＝0.1

　　土地單價(jià)＝600÷10000＝0.06(萬(wàn)元／平方米)

　　計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)＝1000×2×0.06＝120(萬(wàn)元)

　　A公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí),，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)款應(yīng)為120萬(wàn)元,。

　　例2：B公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬(wàn)元,，2010年底房屋總建筑面積為6000平米,。

　　容積率＝6000÷10000＝0.6

　　因?yàn)槿莘e率大于0.5，所以B公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí),，地價(jià)款600萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值,。

　　二、新舊政策的銜接

　　(一)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的納稅人

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定：“企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán),，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前,，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí),，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí),，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本,。”《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定：“企業(yè)購(gòu)入的土地使用權(quán)，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán),，按照實(shí)際支付的價(jià)款作為實(shí)際成本,，并作為無(wú)形資產(chǎn)核算；待該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)時(shí)再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程,。”

　　從上述規(guī)定可以看出，執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》(以下合并簡(jiǎn)稱“會(huì)計(jì)制度”)的納稅人,，在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)當(dāng)將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值,。需要說(shuō)明的是，對(duì)于土地面積大于房屋實(shí)際占地面積的部分,，會(huì)計(jì)制度并未明確要求將這部分“空地”的價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值,，因此，納稅人在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)具有一定的自由裁量權(quán),。財(cái)稅[2010]121號(hào)文件下發(fā)后,，執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會(huì)計(jì)與稅法的差異，相應(yīng)對(duì)房產(chǎn)計(jì)稅原值進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減,。