二、通過企業(yè)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

    仍以案例1為例,。假設(shè)被投資方是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司——信誠公司,，此時(shí)如麗人公司仍采用投資入股、再轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，則無法達(dá)到上述節(jié)稅效果。因?yàn)楸煌顿Y方信誠公司從事的是房地產(chǎn)開發(fā),，該項(xiàng)投資行為無法享受暫免征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠,。那么在這種方式下，是否可以采用企業(yè)合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以降低其稅收負(fù)擔(dān)呢,？

    （一）以合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

    1.土地增值稅,。根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文的規(guī)定，在企業(yè)兼并中,，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,，暫免征收土地增值稅。

    2.契稅,。企業(yè)合并過程中,，對(duì)合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬,，免征契稅,。

    3.企業(yè)所得稅。企業(yè)合并過程中,，企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理方武有兩種：一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理,。

    （1）一般性稅務(wù)處理。在一般性稅務(wù)處理中,，合并企業(yè)應(yīng)接公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ),；被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理；被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ),。

    （2）特殊性稅務(wù)處理,。對(duì)于企業(yè)合并，如果企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%,，以及同一控制下且不需要支付對(duì)價(jià)的企業(yè)合并,，可以選擇采用特殊性稅務(wù)處理。

    在特殊性稅務(wù)處理中，對(duì)于股權(quán)支付部分,，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ),，以被合并企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定；被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼,；被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ),，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定。對(duì)于非股權(quán)支付部分,，其稅務(wù)處理方式與一般性稅務(wù)處理相同,。

    案例2：信誠公司吸收合并麗人公司。在合并日,，麗人公司資產(chǎn)賬面價(jià)值共2200萬元,，現(xiàn)金1000萬元，廠房及土地賬面價(jià)值1200萬元,，公允價(jià)值9000萬元,；負(fù)債的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)和公允價(jià)值皆為1000萬元；實(shí)收資本800萬元,，留存收益400萬元,。信誠公司支付給華美公司1000萬股,、公允價(jià)值為9元／股的本公司股份,，華美公司對(duì)麗人公司投資的計(jì)稅基礎(chǔ)為800萬元。

    1.麗人公司的涉稅事項(xiàng)分析,。在合并過程中,，麗人公司將廠房及土地轉(zhuǎn)移到信誠公司名下，無需繳納營業(yè)稅,、城建稅,、教育費(fèi)附加、土地增值稅,。如果各方經(jīng)協(xié)商采用一般性稅務(wù)處理方式進(jìn)行企業(yè)合并的所得稅處理,，則麗人公司應(yīng)該進(jìn)行清算。