一,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動(dòng)復(fù)雜,，因此,，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點(diǎn)和經(jīng)營業(yè)務(wù),，對(duì)其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種,。

　　（一）規(guī)避平臺(tái)籌劃

　　土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn),。因此，可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅,，其關(guān)鍵性的操作是控制增長率,，可以通過價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn),。

　?。ǘ┩顿Y轉(zhuǎn)化技術(shù)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外,，還可以采用出租,、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式,，轉(zhuǎn)化技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯,。

　　(三)稅基籌劃技術(shù)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大,，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃,，集中于如何降低稅基,。銀行貸款籌資,、發(fā)行債券籌資等都是融資方式,，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式,，只能按稅后利潤分配,，不能有效降低稅基。

　?。ㄋ模?shí)現(xiàn)技術(shù)

　　主營業(yè)務(wù)收入的籌劃,，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),，降低稅負(fù),。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的,，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額,，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金,、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅,。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式

　?。ㄒ唬├门R界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

　　納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí),，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù),。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅,。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的,，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的,，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅,。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng),，可以進(jìn)行納稅籌劃,。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在 20%這個(gè)臨界點(diǎn)上,，一是通過適當(dāng)控制出售價(jià)格。銷售收入下降了,，而可扣除項(xiàng)目金額不變,，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然,，這會(huì)帶來另一種后果,，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取,，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項(xiàng)目金額,。比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本,、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高,。但是,，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制,，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%,。