假設(shè)房產(chǎn)原值為P, 房產(chǎn)使用面積為L平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用于聯(lián)營,，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為R2,，出租和聯(lián)營的稅負分別為T1和T2。

　　1,、采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負

　　營業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務(wù)業(yè),，按照租金收入的5%征稅，應(yīng)為5%×R1,；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)租金收入計算繳納,，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設(shè)大海房地產(chǎn)開發(fā)公司位于市區(qū),，城建稅稅率為7%,，依據(jù)其繳納的營業(yè)稅，則,，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1,；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時,，企業(yè)必須繳納印花稅,，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此,，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業(yè)稅,、城建稅,、教育費附加可以在稅前扣除，那么,，企業(yè)租金收入應(yīng)納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1,。

　　總體稅負T1=營業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即,，采取出租方式下,，公司的總體稅負T1=41.22%R1。

　　2,、采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負

　　房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定,，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%,。假定減除率為30%,，則房產(chǎn)稅稅負=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收,，各地標(biāo)準(zhǔn)不一,，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米),，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L,；所得稅：聯(lián)營利潤所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2,。

　　總體稅負T2=房產(chǎn)稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2,。

　　尋求稅負均衡點。由于租金的收入相對固定,，而且在出租之前可以商定,，而聯(lián)營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以,，可以用租金來預(yù)測聯(lián)營收入,。當(dāng)二者稅負相等時，即,，

　　41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2,，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

　　在對房地產(chǎn)進行投資時可以利用以上的函數(shù)公式進行測算，基本結(jié)論如下：若預(yù)期聯(lián)營收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實際使用面積）/25,，該項房產(chǎn)采取聯(lián)營方式稅負輕于采取租賃方式,，從稅收的角度考慮宜采用聯(lián)營方式；若預(yù)期聯(lián)營收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實際使用面積）/25,，該項房產(chǎn)采取租賃方式稅負輕于采取聯(lián)營方式,。本例中，由于大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為500萬元,，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70,，所以,租賃方式可以節(jié)稅。此時的總體稅負T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯(lián)營方式下的總體稅負T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司采取租賃方式比采取聯(lián)營方式可以節(jié)稅254.96(337.4-82.44)萬元.