大海房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬元,，前期工程費(fèi)40萬元,，建筑安裝工程費(fèi)100萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),，開發(fā)間接費(fèi)用40萬元）,，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬元,。根據(jù)稅法的規(guī)定,，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加計(jì)扣除（100+300）×20%=80萬元,。因此,，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元,。企業(yè)稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元,。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元,，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定,，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元,。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬元,。

　　同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項(xiàng)目,，利用土地增值稅的臨界點(diǎn)來進(jìn)行納稅籌劃,。假如黃河房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000萬元,，按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目金額為810萬元,。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元,，營業(yè)稅1000×5%=50萬元,，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅,，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元,。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修,，費(fèi)用為105萬元,，房屋售價增加至1100萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為915萬元,，增值額為185萬元,，增值率為185/915=20%,，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1100×5%=55萬元,，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加55×（7%+3%）=5.5萬元,。同樣，不考慮企業(yè)所得稅,，該房地產(chǎn)公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元,。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為124.5-78=46.5萬元。因?yàn)?，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一,，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征,，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%,，從而享受免稅待遇。

　?。ǘ├猛顿Y方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司對于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金,；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負(fù)各不相同,，存在著較大的稅收籌劃空間,。

　　大海房地產(chǎn)開發(fā)公司在菏澤市城區(qū)繁華地帶有一處空閑房產(chǎn)。房產(chǎn)原值1000萬元,實(shí)際使用面積300平方米,，2008年1月份準(zhǔn)備對外投資,若采取出租方式,預(yù)計(jì)年取得租金為200萬元,，若用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中,，大海房地產(chǎn)公司所占份額為500萬元,。那么,我們分析一下,哪種方式對于企業(yè)更能節(jié)稅,